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郑州要求房企“砸锅卖铁保交付”，72个停工楼盘需实质性复工
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郑州要求房企“砸锅卖铁保交付”，72个停工楼盘需实质性复工
9月8日下午，郑州市住房保障和房地产管理局召开“郑州市房地产开发企业瘦身自救行动”保交楼吹风会。第一财经获悉，本次会议邀约了60家左右房企代表，主要就郑州问题楼盘30天攻坚行动进行细化解读。
据悉，参加会议的不止房企，还有郑州所辖各县市区房管部门的人。会议要求各县市成立专班，摸排辖区内楼盘复工情况；企业要落实保交楼责任，停工项目“一楼一专班”，同时积极瘦身自救、断臂求生，甩卖优质资产，多方筹集资金保交楼，拒绝躺平。
实际上，推动房企瘦身自救，是郑州“保交楼”五个专项行动的一部分。9月6日，郑州市召开强力攻坚“保交楼”专项行动动员会，专门解读了5个“保交楼”专项行动方案，涉及公安系统、法院系统、银行系统及金融机构等各方主体。
在企业层面，将由郑州市住房保障局牵头，制定保交楼“一楼一策”，推动停工、半停工项目实质性复工；无法实现瘦身自救的，该破产的依法破产，该拍卖的依法拍卖，让企业认识到“砸锅卖铁保交楼”是应尽基本责任。
按郑州的攻坚目标，目前台账上停工烂尾的72个项目，要“一楼一策一专班一银行”，采取聘请第三方审计调查等方式，准确核算企业资金、项目资金的平衡，厘清项目资产负债，确保10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工。
五个专项行动“保交楼”
“烂尾楼”问题较为突出、应对也较为迅速的郑州，为保交楼拿出了一套限时方案。
郑州市人民政府官网显示，9月6日郑州市召开强力攻坚“保交楼”专项行动动员会，市长何雄出席并讲话。会议解读了5个“保交楼”专项行动方案，对目前台账上停工烂尾的72个项目，要确保“10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。
据郑州当地官方媒体报道，上述五个专项行动，包括公安系统“保交楼”专项行动、法院系统“保交楼”专项行动、银行系统及金融机构“保交楼”专项行动、企业瘦身自救“保交楼”专项行动、县市区大干30天专项行动。
其中，备受关注的企业瘦身自救“保交楼”专项行动，将由郑州市住房保障局牵头，坚持“企业自主、政府推动、统筹结合、违法必究”原则，压实企业自救主体责任，探索企业纾困新思路，稳妥推进市场风险处置。
一方面，房企要积极展开自救行动，打通出险房企化解风险有效路径，推动停工、半停工项目实质性复工；无法实现瘦身自救的，该破产的依法破产，该拍卖的依法拍卖，让企业认识到“砸锅卖铁保交楼”是应尽基本责任。
一位出险房企人士对记者表示，最近政府跟几家出险房企接触沟通比较多，此次行动肯定是积极政策，业内预计也会有实质性的效果，目前市面上一半左右的项目还是有机会完成复工的，未开发土地如果能做好抵押，也有助于后续复工。
也有房企人士表达了保守看法，认为如果能通过卖资产自救，早就这么做了，时间拖得越久资金成本越高，直到项目“资不抵债”。不过，该人士称郑州也有部分项目，母公司非地产主业资金未断裂，但在推动复工方面仍然不积极。
除了房企要积极瘦身、主动自救，银行系统及金融机构方面，将由郑州市金融局牵头，房管、城建、审计、财政等部门积极配合，逐项目、逐银行梳理预售资金监管漏洞，针对存在问题的银行逐个约谈，推动银行积极参与“保交楼”工作。
此外，金融机构不能盲目抽贷、压贷、断贷，给予受困房企开发贷款展期或调整还款期限；存在资金挪用问题的，积极配合公安机关调查、追回被挪用资金。对资产大于负债的难点项目全方位审计，梳理问题线索，及时移交相关部门。
法院系统针对涉及问题楼盘的诉讼，由郑州市中级法院指导各属地法院统一裁判标准，重点督办，快审快结。经依法追缴、保全资金资产，穷尽市场、法治手段后仍严重资不抵债、无法盘活的项目，依法启动企业破产和解、重整、清算程序。
公安系统“保交楼”专项行动，由郑州市公安局牵头，对楼盘开发过程中发生挪用资金、恶意抽逃资金、非法集资、合同诈骗、非法经营，涉嫌经济犯罪的，及时介入立案侦查，依法追究企业法定代表人、实际控制人刑事责任。
何雄指出，要坚决扛稳“保交楼、稳民生”政治责任，抓住当前政策机遇期，用足用好政策工具箱，“一楼一策一专班一银行”制定细化实施方案，打好打赢“保交楼”攻坚战，持续巩固经济回升向好趋势，确保社会大局和谐稳定。
纾困基金加速推进
在此之前，为化解停工烂尾楼问题，郑州市探索确立了“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金等问题楼盘攻坚化解“4+1”模式。在这场烂尾楼攻坚行动中，加快推进纾困基金落地工作是重中之重。
郑州地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则设立，总规模100亿元，重点通过引导鼓励央企、省市国企、金融机构等多元主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内存量房地产项目。
9月8日消息显示，除了首个落地的建业写字楼项目，又有金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡等3个支持项目落地，涉及资金金额超10亿元。目前，基金相关协议已签订，近期项目将全面复工，相关资金将根据工程进度支付。
按官方口径，郑州市纾困基金工作专班组建了项目库，初步确定了永威西郡、富田九鼎公馆等8个项目作为首批意向项目，预计投资43亿元，纾困基金专班将加快工作进度，确保9月底前投放不低于50亿，10月中旬前全部放款到位。
对全国层面的“保交楼专项借款”，郑州要求市问题楼盘专班、地产集团抓紧与住建部、国开行对接，首批50亿元专项借款尽快发放，金融机构配套融资同步跟进，加强资金监管，新老划断、封闭运行、审计跟进，确保专款专用，快速复工。
此外，郑州还要加大人才公寓回购力度。郑州市住房保障局、地产集团要在8月底已完成第一批２万套的基础上，10月底前完成第二批3万套，12月底前完成第三批5万套，确保完成全年10万套的人才公寓回购任务，为销售困难的现房、准现房项目纾困。
同时，尽快清偿政府欠款，郑州市财政局要抓紧与郑州银行、中原银行对接，尽快确定平台公司承接50亿元专项贷款，各有关县（市）区要抓紧对接，确保对建业、康桥、正商等5家头部房企已经确认的53亿元政府欠款于9月9日之前发放到位。
值得注意的是，从七月份出现业主停贷事件至今，各地关于保交楼的政策不断祭出，不过市场仍感觉推进力度较为缓慢，这背后的核心问题依然是“资金来源”。
对出险企业来说，当下各个融资渠道已极为有限，找钱难上加难。有出险房企人士告诉记者，现在的痛点是，没有正向现金流入，销售起不来、公开融资不可能、预售金同样严管，已经不是资金够不够的问题，而是去哪里找钱的问题。
地方政府层面，对出险房企大规模“输血”同样存在压力与风险，市场化法制化是纾困的基本底线。如果想扩大纾困范围，必须引入社会资本做大基金规模，但社会资本介入的前提是项目风控安全和收益空间，但目前很多停工项目都达不到。
金融机构层面，西政资本认为，国央企类金融机构对与流动性紧张房企的接触，以及随后处理潜在损失保持着谨慎的态度。房地产本身的下行风险，是金融机构不愿出手的直接原因，目前大多房企都面临“销融双杀”的压力，不管是境内外债券市场，还是银行、信托、券商等金融机构，对房地产的投资热情都降到了历史冰点。
目前来看，在错综复杂的行业环境下，地方对停工盘秉持分门别类处理的办法。如果存在预售资金挪用问题，千方百计追回资金是首要；如果要申请纾困资金，项目自身能实现平衡是根本，还可协助申请剩余货值抵押融资，推动项目复工。
纾困基金、专项债的救助坚持遵循市场化原则，而那些已资不抵债的停工、烂尾项目，或者剩余货值无法覆盖新增投入及存量债务本息的项目，地方纾困基金及保交楼专项借款都很难惠及。没有救助价值的项目或项目公司，将加速按破产处理。
期限30天 郑州如何战胜“烂尾楼”？
原标题：保交楼郑州样板
文/乐居财经 曾树佳 宋璐
9月16日，王伟跟领导请了半天假，驱车40分钟赶到锦艺金水湾项目工地，“延期交房近1年半，我几乎每个月都要去项目现场监工，看看项目进度才心安。有时候门口大爷不让进，我专门准备了一顶安全帽，脸上抹两把（泥土），装作施工工人一起就混了进去。”
这次，王伟在项目上“巡视”了近一个小时，还偶遇另一位骑电动车的业主也带着孩子来看项目。他告诉王伟，“为了买这套房子，把爸妈退休养老的钱都搭了进去。现在只希望工地加快施工进度，早日能够收房，接老人家过来住。”
好在，他们现在见到了交房的曙光。9月初，锦艺金水湾获得了郑州第一批纾困基金支持落地。
在官方复工指导下，目前工地园区内虽未见大批工人，但外部施工正有序进行，项目外立面施工、窗户安装已完成，园区内正进行绿化及楼体内部施工。现场工人告诉王伟，“要不了多久项目就能够交付给业主。”
锦艺金水湾项目并非烂尾个案。郑州作为停工停贷风暴的中心，新房烂尾率达28%。也就是说，在郑州每卖出3套，就有1套不能按时交付。眼下，郑州政府提高了“保交付”的优先级，把这当成一场战争来打，政策之密，行动之快，放眼全国，没有哪个城市能做到。
而郑州这次保交楼行动，已然成为国内的一个标本。它将纾困基金、并购贷、代建等方式，多管齐下，并动员了法院系统、公安系统、银行系统、企业和各市区，清除阻碍“保交楼”工作的“拦路虎”“绊脚石”，扼杀开发商“表演性复工”。
进入金秋九月，这座城市的保交楼措施显得更加密集，紧锣密鼓，仿佛在与时间赛跑，并给烂尾楼问题的解决，定下了一个期限——大干30天。
烂尾楼复工
听到锦艺金水湾进入郑州第一批纾困“白名单”的消息时，王伟心里悬着的石头终于落了地，“太激动了，终于等到了好消息，买的房子不用担心烂尾了。”
在延期交房近1年半时间来，他经常失眠，“合同上写的是2021年4月底交房，4月23日开发商发函通知因疫情不可抗力因素延期延到9月底，8月13日开发商再次发函通知因郑州洪水和疫情继续延期，且通知函上也未告知何时交房。”
如此情形下，王伟等业主与开发商几经沟通后，建立了微信沟通群。但开发商的“躺平”，却让他更加心灰意冷，“锦艺在群里从不发声，业主询问问题从来都是置之不理，每周只是更新进度PPT。有业主质疑进度图片造假，锦艺便停止更新每周进度，拒绝业主进去工地参观监督，”
2021年上半年，项目已经是半停工状态，仅有几个工人在工地“表演式施工”，交房遥遥无期。去年11月，项目工程总包方甚至把工地铁门焊死，并用车头从园区里面抵住，施工陷入停滞状态。
业主们看在眼里，急在心里。2022年年初，他们集体到锦艺郑州总部办公所在地杜康大酒店，寻求开发商的解决措施。但开发商已经彻底躺平，面对上百名业主的诉求，仅回应“没钱”。
之后，在业主不断合理合法诉求之下，锦艺高层签订补充协议，承诺“锦艺金水湾观锦苑(K5)地块全面复工时间不晚于2022年3月15日，正式交房的时间不晚于2022年6月15日”。
但等到3月15日，项目依然没有复工。业主只能开启“筹钱自救”模式，自发组织，进行金水湾四期的剩余工程所需资金众筹工作。
乐居财经了解到，资金筹集的价值对标物，是开发商还没有大规模推售的车位，原价10多万的车位半价销售，业主代表奔走众筹，两天时间有400户业主购房车位。经过评估后，所得2000多万款项是可以将项目剩余的工程进行完结的，能保证业主顺利交房。
另一边，业主代表积极和街道办、社区进行协商，最终直接将钱打入政府专用账户，监督并确保专款专用，甚至任何款项的使用都需要街道办领导签字下拨。
除了业主方的积极自救外，政府层面也传来了好消息。9月8日，锦艺金水湾成为郑州纾困基金首批落地的三个项目之一，而这笔资金也将成为其复工的活水。
锦艺金水湾相关工作人员对乐居财经表示，“纾困资金到位情况具体不清楚，对于交房时间，项目会跟根据施工情况尽快交付，具体时间等确定后再统一发布。”
除了锦艺金水湾，还有永威滟澜庭、永威西郡也在9月初成功获得郑州市房地产纾困基金支持落地，总金额超10亿元；紧接着，9月17日，郑州纾困基金再落地3项目，分别是锦艺四季城、裕华城和豫园。
另据悉，郑州的纾困基金专门建了个项目库，初步确立了8个项目作为首批意向项目，预计投资43亿。
为何能率先进入郑州第一批纾困“白名单”？永威方向乐居财经透露，“纾困基金都是分批发放，要做一些申请手续，目前还没有发放到位。对于选定标准，申请手续是按照政府要求正常提交，政府会考量企业品牌及项目禀赋存货等方面综合评估而定的纾困项目名单。”
此外，在业内人士看来，郑州救助楼市措施，是按照战场上的救护原则：先轻后重，最后抬尸，“比如锦艺金水湾，毛坯交付，外立面窗户都已经做好，现在只是楼体内公区施工和小区绿化施工，很快能够交付给业主。像融创、瀚海体量大的项目可能就要后置，因为他们一个项目的纾困资金或许能救好几个问题较轻的楼盘。”
沉疴与猛药
郑州决意改变现状，这座处在舆论的风口浪尖上的城市，给烂尾楼问题的解决，定下了一个期限——大干30天。
这意味着郑州需要争分夺秒，在10月6日前，实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。那些“表演性复工”“象征性复工”现象，将被杜绝。
在这个计划中，房企无处遁形、躺平渐成奢望。因为他们需要发挥自救的主体责任，通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，激活现金流、降杠杆，同时归还挪用资金，回归主业。
政府也不能闲着，需全力纾困，通过纾困基金、并购贷、代建等方式扶持。若是项目实在无法拽出泥潭，则启动破产重整程序，“应破尽破”，督促法院采取短、平、快等办法，快速处置。
此外，郑州启动了全面追责。对负有资金挪用的房企股东、监管不到位的商业银行，以及偷漏税的房企进行核查追责。一切似乎都变得透明而明确，为复工做好了厚厚的铺垫。
为了能落到实处，郑州召开了保交楼“房企瘦身自救”行动会；还与国开行签订3000亿协议，1600亿用于棚改贷款。几乎与此同时，郑州中院也召开全市法院护航“保交楼”专项行动动员会。
进入金秋九月，这座城市的措施显得更加密集，紧锣密鼓，仿佛在与时间赛跑。
它似乎是想快刀斩乱麻，在7月提出“棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式”等4种项目纾困模式，8月出台百亿房地产纾困基金方案的基础上，迅速理出清晰的思路。
一系列方案，犹如一块块石头，投入水中，荡起了一圈圈涟漪。截至9月12日，郑州共95个项目申报保交楼专项借款，康桥、鑫苑、名门、瀚海、锦艺、正商、金科等房企项目，均在列表之中。据乐居财经获悉，第一批专项借款50亿元已下达郑州。
在此之前，郑州纾困基金首项目落地，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼达成合作；随后，郑州的锦艺金水湾、永威滟澜庭、永威西郡等6个项目，也成功获得纾困基金支持落地。
建业、康桥、正商等5家房企，将会收到53亿元的政府欠款。有了政策做支撑与展望，不少地产商，均有信心与相关战略合作总包单位洽谈，后者若全力配合开展复工复产工作，则项目进展问题将迎刃而解。
乐居财经获悉，近期已有越来越多的河南房企，量化并公布自身的保交楼情况。
先行的摸索
为什么是郑州？关于这个问题的答案，很多人都觉得不必赘述。新房28%的烂尾率、停工停贷风暴的中心，这座城市已到了不破不立的地步，若再不采取雷霆措施寻求改变，后果不堪设想。
进入2022年，地产销售不如预期，郑州也曾出台18条“救市”措施，涵盖人、地、钱等要素，取消“认房又认贷”，成为全国首个明确放松限购限贷的强二线省会城市；同时重新启动去库存利器——棚改货币化安置。
彼时，郑州刺激购房需求、多举措去库存，是近年来一二线城市罕见的力度较大的楼市松绑政策。无奈市场仍总体低迷，郑州近远郊项目亏本甩卖，甚至有房企不求保本，但求回款现金流落袋为安。
此前的“7·20”暴雨，以及反复的疫情，成为压倒骆驼的最后一根稻草，不少河南本土房企裁员瘦身，或要求员工长期休假，已面临周转危机。而楼市刺激成效不明显，更加剧了项目的烂尾率。
在这种情况下，郑州开始在自我救赎的道路上疾行。
8月初，郑州出台百亿纾困基金。在运作方式上，纾困基金作为母基金，与市区两级国企、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体。
原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司应参与子基金组建，各主体出资比例由各方协商确定。子基金自有资金原则上出资不高于40%，其余的应通过争取金融机构并购贷等方式筹集低成本资金。
方案提及，盘活的存量房地产项目门槛，是“郑州市域内未来销售收入能够覆盖项目投资”，其目的是疏解房企短期流动性困难，并解决部分停工停贷问题。但有人觉得，纾困门槛过高，在现实落地中，并不能更好地达成保交楼目标。
总体来看，郑州模式的思路是不救急，救的是较优质的资产，最终达到“能盘活一个，就能救活一批”的结果。而那些已出售的烂尾项目，确实情况危急，关系民生，也只能算“救一个是一个”。
这跟“救急救穷”的国家层面纾困基金有所不同。据相关媒体报道，8月底，国家层面专项借款初期规模达2000亿元，将以城市为单位借入、使用、偿还，专项借款计入地方政府债务。
这2000亿不是无息贷款，并且地方政府借款期限不超过3年。借款前两年，利率2.8%，第三年涨至3.2%；若超过三年不归还，借款利率在第三年基础上翻倍。
独特的城市情况，让郑州走出了一条不同方向的路径，全国各城市的目光，均聚焦在郑州身上，它的一举一动都牵动着河南乃至全国的神经。
而郑州“保交楼”这一枪打响后，也带动河南楼市率先复工复产。截止9月17日，河南已推动694个房地产停工烂尾项目复工，实现50个停工烂尾项目竣工交付。乐居财经将持续关注郑州烂尾楼的复工复产情况，深度挖掘交楼故事、案例，推出“保交楼样板”系列内容。
（注：王伟为化名）
2000亿纾困基金 够救全国的烂尾楼吗？
全国各地数百个停工楼盘的“断供停贷”宣言，迎来了实实在在的回应。
7月初至今，超过10个省市、区县出台了各类“保交楼”的相关措施。其中，郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等地设立了纾困基金。
8月初，郑州落地全国首个地产纾困基金，规模百亿。
就在前两天，郑州又有了新动作——大干30天，向烂尾楼宣战。在10月6日前，实现全面复工，领导分包、完不成通报批评。
与此同时，国家也出手了，专项用于“保交楼”的2000亿元全国性纾困基金启动，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，后续，中国进出口银行或也会加入。
郑州纾困基金开始运转
100亿纾困基金将撬动833亿资金规模？
郑州是目前烂尾楼现象最严重的城市之一，纾困基金能拯救烂尾楼吗？我们从郑州模式说起。
图源：浙商证券
郑州模式是如何运转的？
第一层母基金（纾困专项基金）：由郑州国家中心城市产业发展基金下设，规模100亿元。该中心城市基金由多家城投公司入股，大股东实控人为郑州市财政局。
第二层子基金：子基金由母基金和市区两级机构、社会资本（央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构等）组建，母基金比例不高于30%。
第三层项目盘活资金筹集：子基金投入不高于40%的资金，剩下的通过争取金融机构并购贷等方式筹集低成本资金。
举个例子，假设1个烂尾楼需要10亿资金，按照以上模式，分摊到母基金的资金为：10亿×40%×30%=1.2亿。如此测算，100亿母基金，将撬动833亿的资金规模。
当然这是最乐观的算法，实际的执行要复杂得多。
目前，郑州模式首个项目批给了建业集团的北龙湖金融岛写字楼项目，引发一片质疑。
“保交楼”不应该优先保住宅吗？但其实这个项目有一定的特殊性。
据经济观察网采访某头部房企郑州高管得知，实质上是郑州地产集团收购了建业集团100%持股的一个写字楼项目，只是正好利用了纾困基金的通道。目前，建业集团已经在这个写字楼项目上“全身而退”。
反过来说，这个项目又具有一定的代表性。
小巴查阅了《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，其中有一条很关键，纾困基金针对的是“未来销售收入能够覆盖投资的项目”。从这一点来说，上述写字楼项目符合要求。
当纾困资金注入到一个项目，盘活项目后，这家房企通过销售置换出资金，再投入到其他停工停贷的问题项目中。
可以得出的结论是，郑州模式不救急，救的是较优质的资产，目的是起到杠杆作用，最终达到“能盘活一个，就能救活一批”的结果。
而那些已出售的烂尾项目，确实情况危急，关系民生，但这类项目即使一个被拯救了，也不会成为常规操作，只能算“救一个是一个”。
相比纾困基金，郑州近日发布的“大干30天”行动方案，力度更大，涉及面更广。这份文件还明确了三种复工路径：
1.资金情况较好的企业，督促他们尽快全面复工。
2.对于资产大于负债，短期资金困难的企业，通过纾困基金和并购贷等，由政府平台公司接手，先复工后清算。
3.对于资产小于负债的企业，采取让平台公司代建的方式，立即复工。
国家出手
2000亿纾困基金支持“保交楼”
据财新报道，国家层面专项借款初期规模达2000亿元，将以城市为单位借入、使用、偿还，专项借款计入地方政府债务。
这2000亿不是无息贷款，并且地方政府借款期限不超过3年。借款前两年，利率2.8%，第三年涨至3.2%；若超过三年不归还，借款利率在第三年基础上翻倍。
跟郑州模式相比，国家层面的2000亿纾困基金最大的不同点是“救急救穷”。
监管高层明确提出，这笔2000亿元全国性纾困基金“不刺激房地产市场，不救助房地产企业”，资金最终严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用。
虽说是“救急救穷”，本质上这依然是一笔启动性的资金。
根据华泰证券评估，当前交付困难楼盘面积可能在2亿—4亿平米的范围，区区2000亿显然不可能拯救这么多的困难楼盘。
对于2000亿纾困基金的启动效应，浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析道，当前烂尾楼的资金困局在于，烂尾楼的母体房企出现爆雷，甚至已经躺平，而施工尚未完成，因为没有新的工程款到账，所以施工企业选择了躺平。
烂尾停工的楼盘
“面对这个死结，需要先投入一笔资金，而商业银行通常是已经深陷其中，无论是他们的信贷纪律，还是对市场的判断，都很难指望他们再投入。”丁建刚老师指出，这笔启动资金来自政策性银行是合理的，因为政策性银行的首要任务是完成政策任务，其次才是盈利。
这背后的逻辑是，政策性银行的资金注入烂尾项目，项目开始出现资金回流，让商业银行看到国家纾困基金撬动的缝隙和希望，且已经有确切的现金回流，这时他们会愿意继续投入，最终共同盘活整个项目。
纾困基金释放积极信号
但又困难重重
无论是国家层面的2000亿，还是各省市推出的纾困基金，无疑是一个好的开始，给了烂尾楼业主们一线希望。
但具体到操作层面，可谓困难重重。
综合研报和咨询，小巴发现，郑州模式和全国2000亿纾困基金要落地，至少面临以下三大难点：
1.纾困基金主要集中在“保项目”，而不是“保房企”，操作难度更大。
南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华教授分析，政府选择“保项目”，或是考虑到：第一，如果直接救助房企，容易让房企形成依赖；再者，直接救助房企，未必代表就能救活房企下面的各个项目，也难以平复购房者的不满情绪，所以政府出面选择拯救项目更有利于维稳。
住进烂尾楼的购房者
但从结果分析，“保项目”增加了梳理债权债务的难度，因为开发商的诸多项目的资金调配往往交织在一起，并不容易梳理清楚。“保房企”反而更好操作，房企内部测算即可，以“保交楼”作为承诺向政府贷款。
2.要想发挥最大的撬动效应，极其考验纾困基金对问题项目的评估和选择。
吴翔华教授分析，纾困资金是国有资金，如何转移到房企手中，或者将房企手中的资产收购回来，再进行续建，这都是具体操作时会遇到的问题。
“这个环节不打通，纾困资金就很难落实到位。”他表示，首先是对目前所有烂尾项目进行债权债务的清理，评估出资产价值，单这一项，就十分花费精力，且很容易出现互相扯皮的情况。
3.纾困基金能发挥多大的撬动作用，最终得看楼盘后续的销售情况。
“纾困基金要介入的是有资产的项目，相当于放水养鱼。”吴翔华教授坦言，从各省市的实际情况看，符合这类条件的项目占比并不大，大多数是“已销售未建成”的项目，换句话说就是负资产。
丁建刚老师也表达了相似的观点：如果烂尾楼盘的销售情况不错，理论上这类楼盘基本不会烂尾，正是因为房子卖不动，才导致烂尾。当然有些特殊情况另当别论，个别开发商的情况是，项目已经售罄或接近售罄，但对上下游的供应和施工企业，却有大量的资金拖欠，又通过种种非正常手段，抽逃或挪用了监管账户中的资金。
如此一来，若纾困企业基金注入项目，施工企业仍不可能继续完成后续工程，而且已经没有销售回款，意味着纾困基金无法安全退出，最后还是陷入死结。
纾困基金的落地
是一场与时间竞争的赛跑
纾困基金的实际效果有待验证，整个房地产的危机形势，已经刻不容缓。
丁建刚老师表示，房地产危机始于去年，当下仍在持续，随着爆雷房企的持续增加，以及爆雷房企躺平项目的增加，烂尾楼还会继续增加。
“阻断这一趋势，确实是一个与时间赛跑的过程。”他说到，纾困基金解救的是当前的烂尾楼，但并不能完全改变目前整个房地产市场所面临的危机。
“现在所面临的危机，实质是整个楼市的信心和预期的危机。”丁建刚老师如此说道。
说到底，“保交楼”仅仅是破局之战。更关键的是，需要拯救整个市场的预期和信心。
如预期和信心得不到恢复，救了旧的“烂尾楼”，新的“烂尾楼”还会持续冒出来。
参考资料：
1.《支持“保交楼” 2000亿元全国性专项借款启动》财新
2.《银行地产：破局之道Ⅱ——保交房的资金缺口与风险化解路径》浙商证券
3.《郑州房地产纾困基金让建业先走》经济观察网
4.《破局！郑州百亿元级楼市纾困基金启动》中国房地产报
吴晓波频道
